Octopus's Garden

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タワマン節税のカラクリとリスク ~相続税対策って難しい

最近、タワマン節税という言葉をよく聞きますね。

タワマンで相続税が少なくなるカラクリ

タワマン節税とは、タワマン、いわゆるタワーマンションを使った相続税対策のことを言います。

なんでこれが節税になるかというと、
相続税の計算というのは、単純化すると
相続した財産の評価額×税率
で計算されます。
税率は変えることができないので、相続税を少なくするには、「相続する財産の評価額」を少なくすることになります。

節税対策をせずに、現金1億円を相続するとすると、そのまま1億円に課税されます。
しかし、1億円で買った不動産の場合には、不動産を買った値段ではなく、不動産を評価した結果の金額をもとに計算することになります。
で、マンションの評価方法は、マンション1棟全体の土地と建物の評価額を、一部屋当たりの居住面積で按分することになります。
ここがポイントで、高層マンションの場合、高層階の方が値段が高くなる傾向にありますが、それとは関係なしに一括でマンション一棟の評価額を居住免責で按分するので、高層階の不動産評価額は、実際の売買相場よりもかなり低くなります。

タワマン節税のリスク

ただ、最近、国税がこの「タワマン節税」の監視を強化しているようです。
税金というのは、基本的に税法に基づいて収める税金を決めることになっているので、税法に違反していさえいなければ、基本的には「脱税」とみなされることはありません。
しかし、実際には、税金の決定は国税に「租税回避行為」つまり、税金を不当に低くするための行為とみなされれば、その節税策が無効とみなされることもあります。
ところがある日、国税がやってきてこう言う。「タワマンは節税対策で購入したのは明らかです。その場合、通常の路線価基準ではなく市場価格で申告しなさい。故にタワマンは5000万円ではなく3億円として申告し直しなさい。」http://bizmakoto.jp/makoto/spv/1506/24/news043.html
国税に指摘されると、それをひっくり返すのはなかなか大変です。
最近は、タワマン節税が「租税回避行為」とみなされるケースが増えてきているようです。

また、制度が変わるリスクもあります。
最近、タワマン節税に関しては、マンション高層階の評価額の計算方法を見直そうという動きがあるようです。

マンションなどの相続税を計算する際の基準になる総務省令の改正案を今秋にもまとめ、与党の税制調査会で議論する。早ければ17年に省令を改正し、18年1月から実施する見通しだ。 日経新聞 1月24日朝刊
節税のためにせっかくマンションを買ったのに、節税できなかったら悲しすぎます。

相続税対策の難しさ

相続税は、相続した時の税法で計算した税金を支払うので、税法の改正のリスクが結構ありますね。
今、相続税対策しても、実際に相続をするのは(つまり、本人が死亡するのは)明日かもしれないし、10年後かもしれない。
で、その時に、今やっている相続税対策が有効とは限らないわけです。
この辺が、相続税対策の難しさの一つなんでしょうね。

相続対策の常識 ウソ?ホント? (6人の専門家が導く正しい対策への道しるべ)

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